点検 2023.12.01

外壁調査とは?必要性や調査方法、業者に依頼するときのポイントを解説

最終更新:2024.06.25

マンションやアパートを経営するうえで、外壁調査は必要な点検の一つです。

 

しかし、

「外壁調査って何?どんな頻度で実施すればいいの?」

「外壁調査を実施してくれる業者の選び方がわからない」

など、外壁調査に関する疑問を持っている方も多いでしょう。

 

そこで今回は、外壁調査とは何か、必要性や方法、業者選びのポイントなどを解説します。これから外壁調査の実施を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

外壁調査とは?

外壁調査とは、外壁の劣化具合を専門的な知識や技術によって検査することです。

 

建物の外壁は、常に雨や風や紫外線の刺激を受けているため、時間が経つごとに塗装や外壁材が劣化してしまいます。

 

そこで外壁調査を実施することで、外壁の劣化具合を調べて適切なメンテナンスを行うことで、建物の状態を維持することが外壁調査の目的です。

外壁調査は建築基準法によって義務付けられている

一般的な住宅で、外壁の点検を実施するときに「外壁調査」と表現されることもありますが、建築基準法第12条の「特定建築物定期調査」の点検項目を指す意味合いで外壁調査という言葉が使われるケースこともあります。

 

建築基準法では特定建築物に該当する建物について「特定建築物定期調査」を実施しなければならないと定められています。特定建築物定期調査は4つの定期調査から構成されており、その調査項目の一つに「建築物の外部の調査(外壁調査)」があります。

 

関連記事:12条点検とは?対象や詳しい検査項目などを解説

建築基準法の特定建築物とは?

建築基準法では、特定建築物に該当する建物について「特定建築物定期調査」を実施しなければならないと義務付けています。

 

では、建築基準法における特定建築物とはどのような建物なのか、具体的に見ていきましょう。

 

建築基準法第2条によると、「特定建築物」は以下のとおりです。

学校(専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。),体育館,病院,劇場,観覧場,集会場,展示場,百貨店,市場,ダンスホール,遊技場,公衆浴場,旅館,共同住宅,寄宿舎,下宿,工場, 倉庫,自動車車庫,危険物の貯蔵場,と畜場,火葬場,汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。

引用元:建築基準法第2条|e-Gov法令検索

 

特定建築物のうち、その用途に使う部分の床面積が合計200㎡以上の場合、「特定建築物定期調査(12条点検)」の対象となります。

 

ただし、地方自治体が独自に指定する特定建築物もあるほか、調査や報告対象が変わるケースもあります。そのため、建築物の所有者・管理者の方は、建築基準法で指定されているものと、地域で別途されている条件がないか確認しましょう。

 

関連記事:特定建築物定期調査とは?対象の建物や調査内容・注意点を解説

 

特定建築物定期調査の調査項目

特定建築物に該当する場合、3年に1回の周期で特定建築物定期調査を実施しなければなりません。では、具体的な調査項目を見ていきましょう。

 

特定建築物定期調査の調査項目は、以下の表のとおり6項目に大別できます。

 

【特定建築物定期調査の調査項目と内容】

調査項目 内容
敷地・地盤 ・地盤沈下、傾きがないか

・擁壁に傾き、ひび割れがないか

・排水管の詰り、悪臭はないか

・避難通路は確保されているか

・屋外機器に錆や腐食はないか

建物外部 ・躯体や外壁の剥離やひび割れがないか(※新築・改築後10年を超えた建築物は外壁面の全面調査が必要)

・内壁、床、天井等に著しい割れやずれ、錆、損傷がないか

・採光の妨げとなるものが放置されていないか

・換気設備は作動しているか

屋上・屋根 ・屋上にひび割れ、反り上がりなどないか、歩行上の危険はないか

・屋上周りに著しいひび割れ、剥落がないか

・屋根ふき材に割れがないか

・高架水槽などの機器本体に著しく錆が発生していないか

建物内部 ・外壁が崩れていたり、鋼材に著し錆、腐食がないか

・地盤沈下により土台にひび割れがないか

・窓サッシが変形していないか

避難施設等 ・避難の支障になる物が放置されていないか

・手すりに著しい錆、腐食がないか

・排煙設備が正常に作動するか

その他 ・膜構造建築物の部材等の劣化状況

・免震装置の劣化状況

・避雷針・避雷導線等の劣化状況

 

このように、特定建築物定期調査では建物のさまざまな部分を点検します。そのうち、建物外部の調査項目において、外壁調査が含まれています。

 

外壁の剥離やひび割れの有無のほか、木造の場合は腐食がないか、鉄筋コンクリート造の場合は鉄筋のむき出しや損傷がないかチェックします。また、新築・改築後10年が経過した建物については、外壁全面の調査が必要であると定められています。

 

調査の概要

特定建築物定期調査は、どのような頻度で誰が実施するのかなど、調査の概要について見ていきましょう。

 

特定建築物定期調査の報告は誰が行う? 特定建築物の所有者または管理者
特定建築物定期調査の報告先はどこ? 特定行政庁
特定建築物定期調査の頻度は? 【建築物】

  • 初回:建物完成時に検査済証を受けてから6年以内
  • 2回目以降:前回の点検から3年以内

※細かな報告時期を管轄の特定行政庁が定めている

特定建築物定期調査は誰が行う? 以下の3つの資格のいずれかを持った人だけが実施可能

  • 一級建築士
  • 二級建築士
  • 建築物調査員資格者証の交付を受けている者

 

以上が、特定建築物定期調査の概要です。基本的には専門業者に依頼して、調査と報告をしてもらいますが、きちんと調査の概要を理解しておくことで、スムーズに外壁調査を進められるでしょう。

 

 

外壁調査の必要性

外壁は常に雨や風、紫外線の影響を受けているため、劣化しやすい箇所の一つです。

 

外壁が劣化したまま放置すると、症状が深刻化して塗装の剥がれや色あせ、外壁材のひび割れ、チョーキング、コケ・藻の発生など、さまざまな劣化症状が表れるようになります。このような外壁の劣化症状が表れたまま放置していると、見た目が悪くなるのはもちろん、外壁の一部が落下して歩行者にぶつかったり、雨漏りが発生したりと、事故やトラブルを引き起こす原因となります。

 

とくに特定建築物に該当する建物の場合、一般的な住宅とは異なり、不特定多数の人が利用します。

そのため、建物の所有者・管理者の責任として「建物利用者の身の安全を守る」ということを最優先に考えなければなりません。

 

つまり、外壁調査は法的な義務だけでなく、建物の利用者が周辺を通る人の快適性や安全性を維持するために欠かせない検査といえるでしょう。

外壁落下に関する事故の事例

建物に使用されている外壁材はさまざまな種類がありますが、外壁材の種類にかかわらず時間の経過とともに劣化が進みます。

 

外壁材の経年劣化が進むと外壁材が剥がれて落下し、通行人にぶつかるなどのリスクが高まります。

 

では、実際に外壁落下で起こった事故の事例を見ていきましょう。

 

事例1:店舗ビル外壁タイルの剥離

一つ目の事例は、北海道の店舗ビルで起こった外壁材の一部が落下して事故になった事例です。

 

こちらの店舗では、木材下地の上にモルタルを施工していましたが、経年劣化によってモルタルの一部が高さ2mの高さから落下し、通行人にぶつかりました。こちらの事故では重傷者1名、軽症者1名が出ています。

 

詳しい原因を調査したところ、モルタルの下地が腐食していた可能性があると報告されています。

 

事例2:マンションの外壁タイル落下

熊本県では平成13年にマンションの11階から外壁材に使用されていた約40cm×40cmのタイルが落下する事故が発生しました。

 

落下したタイルは走行中の乗用車の窓ガラスに落下し、運転者と同乗者が負傷しました。

 

こちらの事例では、熊本地震でタイルの浮きやひび割れが発生しており、そこから雨水が侵入したことでライルが剥がれ落ちたのではないかと報告されています。

 

地震などの災害が発生すると、大きなダメージが外壁材に加わっている可能性があるため、見た目では異常がなくても、災害後は点検を実施するようにしましょう。

 

事例3:外壁タイルの道路への落下

東京都内でもマンションの外壁タイルの一部が道路へ落下し、歩行者1名が負傷した事故が発生しています。

 

軽症者1名であったものの、大きな事故につながっていた可能性も考えられます。

 

こちらの事故では、下地材が雨水などで腐食しており、タイルが落下したのではないかと分析されています。

 

外壁材はパッと見て不具合がないように見えても、下地材の劣化が進んでいることにより剥離が起こる可能性があるため、外壁調査で定期的に状態をチェックすることが必要不可欠であるといえます。

 

外壁調査の方法

外壁調査の方法は、主に3つあります。

 

  • 打診調査
  • 赤外線調査
  • ドローンによる赤外線調査

 

調査方法によって、特徴やメリット・デメリットが異なるため、詳しく見ていきましょう。

打診調査

打診調査とは、ハンマーや打診棒といった専用器具で外壁を叩き、叩いたときの打診音によって劣化や不具合を見つける方法です。

 

建物の周りに足場を組み、作業員が小範囲ごとに外壁を叩いて調査していくため、作業工数が多くなって費用が高くなりやすいことがデメリットです。また、高所作業になるため、作業員が危険を伴うことも懸念点でしょう。

 

しかし、打診調査は目視調査も同時に実施可能であるため、目と音による二つの観点から調査ができて、不具合を見落としにくいことがポイントです。

 

たとえば、外壁のわずかなズレは後ほど解説する赤外線調査で見つけにくいですが、打診調査では見た目や異音によって発見できる可能性が高いといえるでしょう。

 

なお、打診調査の費用は、1,500㎡あたり20〜200万円が相場です。

 

メリット
  • 打診調査と目視調査が同時に実施できる
  • 赤外線調査では見落としがちな劣化や不具合を発見しやすい
デメリット
  • 足場が必要
  • 手作業による調査のため、工数がかかる
  • 費用が高額になりやすい
  • 足場が組めない場所での実施はむずかしい

 

関連記事:外壁の打診調査とは?調査対象や赤外線調査との違いなどを解説

赤外線調査

赤外線調査とは、赤外線カメラを用いて建物の外壁を撮影し、赤外線サーモグラフィーのデータを解析して異常を発見する方法です。

 

赤外線調査は、外壁に直接触れることなく不具合を見つけられることが特徴です。

 

また、赤外線調査は地上から実施できるため、足場を組んだり、クレーン車を用意したりする必要がありません。そのため、打診点検よりも必要な工数や機材が少なく、短時間かつコストを抑えて調査できることが魅力です。

 

また、作業員は地上から調査するため、高所作業による危険を伴わないのもメリットといえるでしょう。

 

ただし、赤外線調査は、高層階になると精度が落ちる点がデメリットです。というのも、赤外線カメラで精度の高いデータを得るためには、壁面に対して垂直方向から撮影しなければならず、高層部分を調査するのは不向きだからです。

 

さらに、表面温度の違いから異常を発見する方法であるため、外壁が濡れているときや、真冬の調査では精度が落ちることがあります。

 

なお、赤外線調査の費用は1,500㎡あたり20〜160万円程度が相場となっており、打診調査よりも安くなるケースが多いといえます。

 

メリット
  • 非接触調査が可能
  • 足場やクレーン車を用意しなくてもよい
  • 打診調査よりも短時間で実施できて費用を抑えやすい
デメリット
  • 高層階になるほど精度が落ちやすい
  • 外壁が濡れているときや、真冬の調査では精度が落ちる可能性がある

 

関連記事:外壁の赤外線調査とは?打診調査との違いや費用について解説

ドローンによる赤外線調査

従来の外壁調査といえば、打診調査もしくは赤外線調査が一般的でした。しかし、それぞれの調査方法にデメリットがあり、二つの調査方法のデメリットを解消できる調査方法として、近年ではドローンによる赤外線調査が注目されています。

 

ドローンによる赤外線調査とは、赤外線カメラを搭載したドローンを使って外壁を撮影し、撮影したデータを解析する方法を差します。

 

高層階になるほど精度が落ちるという、従来の赤外線調査のデメリットを解消できるうえに、足場やクレーン車を用意する必要がなくなるためコストも抑えられます。高精度の調査が可能になるため、外壁のひび割れや膨れ、雨漏りの原因を特定するなどの調査が可能です。

 

ただし、屋外でドローンを飛ばす行為は、航空法や小型無人機等飛行禁止法など、さまざまな法律・条例でルール化されており、建物の場所や飛ばし方によってはドローンを使用できないケースがあります。

 

ドローンを使った外壁の赤外線調査は、1㎡あたり150~450円が相場であり、1,500㎡では45万円前後の調査費用が必要となるでしょう。

 

メリット
  • 調査コストを抑えやすい
  • 短時間で調査できる
  • 高精度の調査が可能
  • 安全性が高い
デメリット
  • 法律や条例の関係で、ドローンを飛ばせないことがある
  • 調査の可否が天候に左右されやすい

 

関連記事:ドローン点検とは?メリット・デメリットや点検事例、費用相場を詳しく解説

外壁調査を業者に依頼するときのポイント

外壁点検を実施するときは、業者選びが重要なポイントとなります。業者選びに失敗すると、点検の精度や費用面などでトラブルになる可能性が高まるからです。

 

大切な建物の外壁調査を安心してを任せるためにも、業者選びのポイントを見ていきましょう。

外壁調査の実績があるか

外壁調査を依頼する業者を選ぶときは、外壁調査の実績があるか確認しましょう。

 

外壁調査は専門的な知識や技術が必要になることから、調査員の技術力がなければ、正確な調査結果が得られない可能性があります。そのため、外壁調査の業者を選ぶときは、十分な外壁調査の実績や経験を持っているところに依頼しましょう。

調査費用が適正価格であるか

外壁調査の費用は、業者によって料金設定が異なることに加え、建物の規模や調査方法などでも差が出ます。

 

そのため、1社から外壁調査の見積もりをもらっただけでは、適正価格かどうか判断するのがむずかしいでしょう。そこで、複数社に見積もりを依頼し、納得するまで比較・検討して依頼先を決めるのがおすすめです。

 

ただし、安さだけに注目して依頼先を決めてしまうと、手抜き点検をされたり、正確な調査報告をもらえなかったりする可能性があります。そのため、適正価格かどうかを判断したうえで、保証やサービスなどもチェックし、総合的によいと思える業者を選ぶと失敗しにくくなるでしょう。

サポート体制が充実しているか

外壁調査は専門的な知識がないと、理解しにくいこともあります。

 

そのため、調査結果の報告方法やサポート体制なども、業者を選ぶうえで重要なポイントとなります。たとえば、調査結果を丁寧に説明してくれたり、手続きをサポートしてくれたりすると、安心して外壁調査を任せられるでしょう。

 

おすすめの外壁調査会社6社

ここでは、おすすめの外壁調査会社を6社紹介します。

fly株式会社

画像引用元:fly株式会社

 

fly株式会社はドローンのプロとして、教育分野やコンサルティング、クリエイティブ分野などで幅広いドローン事業を展開している企業です。

 

ドローンの国家ライセンスが取得できるスクールも運営しており、ドローンのプロとして室の高いサービスを提供しています。

 

ドローンによる外壁調査のサービスは提供していないものの、自社でドローンの外壁調査を実施できるようになりたい、ドローンの事業を展開していきたいといった場合におすすめです。

 

会社名 fly株式会社
住所 〒153-0063

東京都目黒区目黒1-4-16 目黒Gビル 7F

TEL 記載なし
主な実績
  • ONE OK ROCK 初となるオンラインライブにて、常に2台のドローンをスタジアム中と外からLive配信対応
  • 一般社団法人DPCA「教育プロデューサー」
  • かえつ有明中学校 ドローンクリエイティブ特別授業
  • 「ドローン×動画編集」を通して、学校生活の日常にドローン映像を含めた作品をグループで作成

など

料金プラン 記載なし
公式サイト https://teamfly.jp/

 

DRONE PILOT AGENCY株式会社

画像引用元:DRONE PILOT AGENCY株式会社

 

DRONE PILOT AGENCY株式会社は、インフラ分野を中心としたドローンの画像解析技術を用いて、「安全あんしんな社会」の実現を目指している企業です。

 

外壁や屋根、看板、インフラの点検を始め、赤外線ドローンを活用した鳥獣対策や太陽光パネルの点検などを実施しています。

 

また、クライアントのニーズをヒアリングし、最適なプランを提案できることがDRONE PILOT AGENCY株式会社の強みです。

 

会社名 DRONE PILOT AGENCY株式会社
住所 東京都中央区日本橋室町2丁目1番1号 日本橋三井タワー6階
TEL 記載なし
主な実績
  • 株式会社八光 港湾工事進捗確認、工事箇所確認
  • 不動産会社 外壁および屋根の保守・点検
  • アスパラ栽培農家 農作物の生産量管理
  • 太陽光発電会社 ソーラーパネルの点検・保守

など

料金プラン 記載なし
公式サイト https://dronepilot.co.jp/company/

 

伍縁工業株式会社

画像引用元:伍縁工業株式会社

 

伍縁工業株式会社は、ドローンを使った外壁調査や太陽光パネルの調査を実施している会社です。

 

高性能なドローンを使用しており、精度の高い調査結果から大規模修繕の提案も可能です。また、古民家や老舗旅館など、難易度の高い建物に対する調査にも対応しています。

 

調査結果から外壁の修繕工事の対応も可能であるため、ワンストップでサービスを提供できることも魅力です。

 

会社名 伍縁工業株式会社
住所 〒211-0051

神奈川県川崎市中原区宮内2-23-9 テラスやつめと2号室

TEL 0120-208-342
主な実績
  • 品川区 Vマンション 外壁タイル面 ドローンでの調査
  • 東京高級マンション大規模修繕工事
  • 世田谷区60階マンション大規模修繕工事

など

料金プラン 記載なし
公式サイト https://goenkogyo.com/drone/

 

 株式会社ドローン工務店

画像引用元:株式会社ドローン工務店

 

株式会社ドローン工務店は、赤外線カメラを搭載したドローンによる外壁調査に対応しています。

 

高所作業による作業員のリスクを軽減しつつ、コストや時間を押さえた調査が可能です。

 

また、株式会社ドローン工務店は対応がスムーズであることも強みであり、依頼から最短翌日に調査が可能です。

会社名 株式会社ドローン工務店
住所 〒535-0031

大阪府大阪市旭区高殿2-12-6

TEL 06-6927-1065
主な実績
  • 外壁調査
  • 災害調査
  • 赤外線調査
  • ロープアクセス

など

料金プラン 基本料金

可視カメラ撮影のみ:36,900円

可視カメラ+赤外線カメラ:50,000円

調査費用

可視カメラ撮影のみ:1㎡ / ¥150~

可視カメラ+赤外線カメラ:1㎡ / ¥200~

別途費用

報告書作成費、交通費、宿泊費 など

公式サイト https://www.loki-drone.com/

 

 株式会社ドローン・フロンティア

画像引用元:株式会社 ドローン・フロンティア

 

 株式会社ドローン・フロンティアは、「ドローンが身近にある」をコンセプトとしており、ドローンのリーディングカンパニーとして、高い信頼と実績のある会社です。

 

ドローンによる外壁や屋根の点検のほか、ドローン点検を事業としていきたい企業への導入支援も実施しています。

 

会社名 株式会社ドローン・フロンティア
住所 〒116-0013

東京都荒川区西日暮里1-60-12 CATS 2F

TEL 03-5284-7594
主な実績
  • 赤外線外壁調査
  • ドローン外壁調査導入支援
  • ドローン屋内点検
  • ドローン屋根調査導入支援
  • 空撮

など

料金プラン ドローンの外壁調査

1000平米以下:約30万円

公式サイト https://www.drone-frontier.co.jp/company

 

 株式会社ユキ商事

画像引用元:株式会社ユキ商事

 

 株式会社ユキ商事は、外壁調査十先20,000棟以上の実績がある会社です。

 

打診調査や赤外線調査をはじめ、ドローンを用いた外壁調査にも対応しており、豊富な実績とノウハウから、ニーズに合わせた外壁調査の提案が可能です。

 

また、ドローンでの赤外線外壁調査は SUSC 無人航空機操縦士 2級を持った作業員が担当するため、安心して任せられる事も魅力でしょう。

 

会社名 株式会社ユキ商事
住所 〒460-0003

名古屋市中区錦一丁目7番32号 名古屋Siビル2階

TEL 052-265-6811
主な実績 全国外壁調査20,000棟以上
料金プラン 記載なし
公式サイト https://yukishoji.co.jp/

 

まとめ

今回は、外壁調査について解説しました。

 

特定建築物に該当する建物を所有している場合、特定建築物定期調査の調査項目の一つとして外壁調査を実施しなければなりません。

 

なお、外壁調査は打診調査と赤外線調査、ドローンによる赤外線調査の3つの方法があり、調査方法によって特徴やメリット・デメリットが異なります。そのため、調査方法ごとの違いを理解したうえで、適切な方法を選ぶことが大切です。

 

とくに最近では、打診調査と赤外線調査のデメリットをカバーできるとして、赤外線カメラを搭載したドローンを使って外壁調査を実施するケースが増えています。

 

ぜひ今回の記事を参考に最適な方法で外壁調査を実施してみてください。

また、ドローン業者にお見積りやご相談を希望の方はお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。

 

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