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マンションの寿命を延ばし、長く快適に住むには定期的なメンテナンスが欠かせません。マンションは戸建て住宅と異なり、入居者と管理組合がそれぞれの場所を適切にメンテナンスしていくことが大切です。どの部分を修繕するかで、メンテナンスの時期や費用は大きく変わります。
今回はマンションの管理者や入居者の方に向けて、マンションメンテナンスの適切な時期や費用相場を解説します。メンテナンスの際の注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、躯体や各設備を継続的にメンテナンスすれば100年以上持つといわれています。
国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」によると、RC造の建物の物理的な寿命は117年と推定されています。また、外装の仕上げ状況により寿命は150年まで伸びるという説もあります。
一方で国土交通省は、マンション（居住用）の法定耐用年数を47年と定めています。法定耐用年数と実際の建物の寿命は意味が異なり、法定耐用年数は毎年減価償却をしていった際、最終的に償却がゼロ（＝建物の価値がゼロ）になる年数のことです。いわば建物の資産価値が認められる期間を指し、躯体の耐用年数とは異なるので注意が必要です。
メンテナンス次第で長持ちするといわれるマンションですが、具体的にどれくらいの周期でメンテナンスを行えば良いのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
大前提として、マンションの共用部分と専有部分のメンテナンス時期は異なります。共用部分はマンション住民全員が利用する箇所で、専有部分は個人の居住部分を指します。それぞれの場所の例は以下の通りです。
| 名称 | 場所の例 |
| 共用部 | ・エントランス・エレベーター・階段・廊下・ゴミ置き場・建物の躯体部分 |
| 専有部 | ・キッチン・洗面台・トイレ・給湯器・室内ドア |
共用部分のメンテナンスはマンションの管理組合が行い、専有部分のメンテナンスはその部屋に居住する住民が行います。メンテナンス対象が異なるため、適切な修繕時期も異なるのです。
マンションの共用部分を計画的に修繕する「大規模修繕」は、12～15年周期で行う場合が多いです。
大規模修繕は数年かけて行う大掛かりなメンテナンスで、マンションの管理組合が中心となり進めていきます。大規模修繕にかかる費用は「修繕積立金」から出され、不足分は入居者から追加で徴収する場合もあります。
国土交通省の調査によると、
マンションの共用部分にあるエレベーターや配管などの各設備は、約15年ほどで寿命を迎えるといわれています。主なマンション設備は以下の通りです。
上記のようなマンション設備は、15年を目安に交換・メンテナンスしましょう。
専有部分のメンテナンスは入居者が自分で管理する必要があり、費用も自己負担です。専有部分の点検やメンテナンスは、10年が節目といわれています。キッチンや洗面台といった水回りや、サッシ、室内ドアなど、10年の目安にメンテナンスしていきましょう。
マンションには、法律で義務付けられた点検（法定点検）があります。法定点検は紐づく法律によって、点検内容や実施時期が異なります。以下にその一例をまとめました。
| 名称（関連する法律） | 点検内容 | 実施時期 |
| 特定建築物定期調査（建築基準法） | ・マンションの敷地・建築・構造の調査 | 3年に1回 |
| 建築設備定期検査（建築基準法） | ・換気設備、排煙設備、非常用照明装置などの設備の検査 | 1年に1回 |
| 防火設備定期検査（消防法） | ・防火扉や防火シャッターなどの防火設備の検査 | 1年に1回 |
| エレベーター定期検査（建築基準法） | ・エレベーターやエスカレーターの機能全般の検査 | 1年に1回以上 |
法定点検は1年に1回を目安に行われるものが多いですが、躯体の検査など大掛かりなものは3年に1度の場合もあります。
関連記事：特定建築物定期調査とは？対象の建物や調査内容・注意点を解説
マンションには先ほど触れた共用部と専有部、また専有共用部という区分けがあります。各部分別のメンテナンス内容や、メンテナンスの担当をそれぞれ解説します。
エントランスやエレベーターなど、共用部分のメンテナンスは管理組合が主導となり実施します。メンテナンス費用は入居者が支払う修繕積立金や管理費から出されます。
共用部分のメンテナンス例は以下の通りです。
| メンテナンス部分 | メンテナンス例 |
| エントランス／廊下 | ・定期的な清掃・ガラス・サッシのクリーニング |
| 給水設備 | ・制御盤とポンプの動作点検・貯水槽の清掃点検・水質調査 |
| 排水･衛生設備 | ・汚水槽・雑排水槽の清掃・排水管の清掃 |
| その他 | ・防虫、防鼠処理 |
上記に加え、12～15年周期で大規模修繕が行われます。
専有部分のメンテナンスは、各部屋の区分所有者である入居者が負担し、実施します。専有部分のメンテナンス例を以下にまとめました。
| メンテナンス部分 | メンテナンス例 |
| キッチン | ・コンロなどの機械本体の点検／交換・引き出しレールなどの部品交換 |
| 風呂場 | ・コーキング材や目地材の取り換え・ドア、パッキンの取り換え |
| 洗面台 | ・排水栓の交換・本体の点検／交換 |
| トイレ | ・便器やタンクの点検／交換 |
| 給湯器 | ・本体の点検／交換 |
| 室内ドア | ・蝶番の点検／交換・動作の再調整 |
専有部分のメンテナンスは、10年を目安に行いましょう。
専有部分と間違えやすいものに、「専用使用部分」があります。専用使用部分とは共用部分のうち、入居者が専用で使う部分のことです。専用使用部分の例として以下が挙げられます。
上記の部分は専有部分とは異なり、入居者の裁量で変更することはできません。専用使用部分の部分に手を加えるには、管理組合の許可が必要です。専用使用部分についての決まりごとは、マンションの規約で確認しましょう。
マンションの共用部分と専有部分のメンテナンス費用相場をそれぞれ見てみましょう。
国土交通省の調査によると、大規模修繕の費用相場は以下の通りです。
| 大規模修繕の回数 | 費用相場（もっとも多い割合） |
| 1回目 | 4,000～6,000万円 |
| 2回目 | 6,000～8,000万円 |
| 3回目 | 6,000～8,000万円または1億～1億5,000万円 |
参照：令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査｜国土交通省
大規模修繕にかかる費用は、回数が重なるごとに高くなっていく傾向にあります。
関連記事：大規模修繕にかかる費用は？工事の流れや払えない場合の対処法を解説
専有部分のメンテナンス費用相場は、マンションの築年数によって変わります。
| 築年数 | 費用相場 |
| 10年以上～15年未満 | 584.4万円 |
| 15年以上～20年未満 | 377.0万円 |
| 20年以上～25年未満 | 268.9万円 |
| 25年以上～30年未満 | 371.1万円 |
| 30年以上 | 368.2万円 |
参照：2022年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査｜一般社団法人住宅リフォーム推進協議会
専有部分のメンテナンス費用は設備の種類や利用状況によるところが大きく、一概に築年数が上がれば金額も増えるというわけではないようです。
マンションの大規模修繕の費用は、居住者が支払う修繕積立金から捻出します。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、修繕積立金の平均額は1戸当たり12,268円／月でした。修繕積立金の金額はマンションの築年数によって異なり、古いマンションよりも新しいマンションの方が安い傾向にあります。
修繕積立金は、入居時からずっと同じ金額とは限りません。物価や人件費の高騰、築年数の経過による修繕費の上昇など、さまざまな要因で値上がりする場合があります。
マンションのメンテナンスを行う際に押さえておきたいポイントは、以下の3点です。
1つずつ見ていきましょう。
マンションのメンテナンスを行う際は、点検結果や修繕の記録を必ず保存するようにしましょう。
将来売却することになった場合、メンテナンスや修繕履歴を伝えると売却価格を上げられる可能性があります。大規模修繕の記録は管理組合が保管しているケースが多いですが、専有部分のメンテナンス記録は入居者が自分で保管しなければいけません。
今は売却の意志がなくても、何かあった時のためにデータや履歴を破棄せず残しておくことをおすすめします。
共用部分や専有部分のメンテナンスは、専門業者に作業を依頼します。特に大規模修繕などの大掛かりなメンテナンスを依頼する場合は、工事の保証内容やアフターフォローが充実しているか、必ず確認するようにしましょう。
大規模修繕を行う業者は、「大規模修繕瑕疵保険」に加入しています。この保険は大規模修繕に欠陥があった場合に補償を約束するもので、万が一工事を担当した業者が倒産しても保険法人から保険金を受け取ることができます。
大規模修繕瑕疵保険は、建物の場所や条件によって適用範囲や期間が異なります。不具合があるのに保険の対象外だったという事態を避けるために、業者を選ぶ際は保険の適用範囲をよく確認しておきましょう。
大規模修繕の欠陥は、工事後数年経ってから発覚することが一般的です。ほとんどの業者は大規模修繕の後に定期的な点検を行いますが、業者が行うものとは別に、マンションの管理組合主導の自主点検も実施すると良いでしょう。
定期的に自主点検を行えば、万が一不具合が起こってもすぐに発見でき、保険期間内に修繕依頼ができます。また、こまめに点検することで、次に行うメンテナンスの方針も決めやすくなります。
メンテナンスや大規模修繕の実施時期を判断する方法として、ドローンの活用があります。
マンションの外壁や屋上の劣化具合を検査するには、足場設置費用や人件費がかかります。マンションの規模が大きくなればなるほど、検査費用も高額になってきます。しかし、赤外線カメラを搭載したドローンであれば、足場設置費用など検査に付帯する諸費用を大幅に抑えられ、また検査にかかる日数も短くすることが可能です。
近年は、大規模修繕を行う業者の中にも、ドローン検査を採用するところが増えてきました。大規模修繕工事の業者を選ぶ際は、ドローンを活用しているかどうかも見てみると良いでしょう。
マンションは適切なメンテナンスを定期的に行うことで、長く住むことができます。ひとくちにマンションのメンテナンスといっても、共用部分と専有部分でメンテナンス内容や適切な時期、費用相場は異なります。大規模修繕などマンションの管理組合が行うメンテナンスでは、ドローンの活用で費用を抑えることが可能です。
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