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マンションの状態を維持するために、設備の定期的な点検は欠かせません。
しかし、マンションのオーナーの中には、
「設備点検は業者に任せっきりで理解していない」
「設備点検の種類や点検頻度って決まっているの？」
といった疑問を持っている方もいるでしょう。
そこで今回は、マンションの設備点検について、種類や点検頻度、費用相場などを詳しく解説します。実施すべきマンションの設備点検を知ることで、費用の見直しにつながるケースもあるためぜひ最後までご覧ください。
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居住者の快適な暮らしを維持するためにも、マンションは定期的な設備点検が必要です。
ただ、ひとえにマンションの設備点検といってもさまざまな点検項目があり、「法定点検」と「任意点検」に大別できます。
法定点検については次章で詳しく解説しますが、建築基準法や消防法などの法律によって義務付けられている点検のことを指します。
一方、任意点検は、オーナーや管理会社が自主的に行う点検を指します。任意点検の代表的な内容は以下のとおりです。
| 任意点検箇所 | 頻度 |
| 自動ドアの点検 | 任意 |
| 宅配ボックスの点検 | 任意 |
| 防犯カメラの点検 | 任意 |
| 駐車場の点検 | 任意 |
このように、日常的に管理人やオーナーが実施する点検を任意点検と言います。しかし、任意点検はあくまで任意であるため、実施していなくても法律的に問題になることはありません。
ただ、快適なマンションを維持し、居住者の満足度を向上させたり、空室リスクを回避したりするために、積極的に実施するのがおすすめです。
マンションでは、設備の故障や事故を未然に防ぐ、修繕にかかる出費を抑えるといった目的で「法定点検」を実施するよう義務付けられています。
法定点検は、建築基準法や消防法、水道法といった法律により定められた点検のことであり、定期的な検査と管轄の役所への報告が義務付けられていることが特徴です。
なお、主な法定点検の項目と周期、関連する法律は以下のとおりです。
| 点検名称 | 頻度 | 関連する法律 |
| 消防用設備点検 | 機器点検：6か月に1回 | 消防法 |
| 総合点検：1年に1回 | ||
| 簡易専用水道管理状況検査 | 1年以内ごとに1回 | 水道法 |
| 専用水道定期水質検査 | 残留塩素検査：毎日 | 水道法 |
| 水質検査：1か月に1回 | ||
| 受水槽清掃：1年に1回 | ||
| 特定建築物定期調査 | 3年に1回 | 建築基準法 |
| 建築設備定期検査 | 1年に1回 | 建築基準法 |
| 自家用電気工作物定期点検 | 月次点検：1か月に1回 | 電気事業法 |
| 年次点検：1年に1回 | ||
| 昇降機（エレベーター）定期検査 | 1年に1回 | 建築基準法 |
このように、マンションでは法定点検としてさまざまな設備を点検しなければなりません。では、点検項目ごとに詳しく見ていきましょう。
マンションの共用部分などに設置されている消防設備に関する点検を、消防用設備点検と言います。
消防用設備点検は「消防法17条３の3」によって義務付けられており、機器点検を6ヶ月に1回、総合点検を1年に1回実施しなければなりません。
また、消防設備の具体的な設備名と点検内容は以下のとおりです。
| 消防設備 | 点検内容 |
| 消火器 | 設置場所の確認・動作確認・中身の交換 |
| 自動火災報知設備 | 設置場所の確認・動作確認 |
| 避難器具 | 格納場所の確認・動作確認 |
| 誘導灯 | 設置場所と誘導灯が点灯しているのかの確認
避難経路から誘導灯が見えるのかの確認 |
| 非常警報設備（非常ベル・自動サイレン） | 設置場所の確認・動作確認 |
| 連結送水管 | ホースの劣化確認・動作確認 |
なお、点検が実施できるのは消防設備士または消防設備点検資格者に限られ、点検結果を管轄の消防署に報告する必要があります。
「簡易専用水道」とは、水道事業者から供給される水を受水している施設のことであり、受水槽の有効容量の合計が10㎥を超える施設をいいます。
マンションに限ったことではありませんが、簡易専用水道の設置されている建物は、水道法に基づく法定点検が必要です。
なお、簡易専用水道管理状況検査は、厚生労働大臣の登録を受けた機関、もしくは地方公共団体の期間に依頼して、年に1度実施しなければなりません。
| 検査項目 | 検査内容 |
| 施設の外観検査 | 水槽内に有害物がないか、汚水等が混入する恐れの有無、水槽内部及び周辺の状況を確認する |
| 水質の検査 | 給水栓における臭気、味、色度、濁度等の検査及び残留塩素の有無を確認する |
| 書類の検査 | 水槽の清掃記録の確認などを行う |
参考：一般社団法人広島県県境保健協会｜簡易専用水道検査のご案内
なお、簡易専用水道管理状況検査は、立ち合いが必要な点検であるため、実施日に参加できるようスケジュールを調整してください。
専用水道とは、水道法により以下の条件のいずれかを満たすものであると定められています。
マンションに専用水道が設置されている場合は、水質基準に適合しているか確認するために「専用水道定期水質検査」を実施しなければなりません。
水道法に基づく水質検査専用水道（水道法第20条）によると、専用水道定期水質検査は、以下のとおり点検項目ごとに実施すべき頻度が異なります。
| 検査項目 | 頻度 |
| 色・濁り・残留塩素のチェック | 1日1回以上 |
| 水道以外の水（井戸水、河川水等）を原水として使用している施設：水道法の定める
51の水質基の項目で基準値を満たしているか確認する |
1年に1回以上 |
| 上水受水施設：水道法の定める
21の水質基の項目で基準値を満たしているか確認する |
」
「特定建築物」に該当するマンションは、特定建築物定期調査を法定点検として実施しなければなりません。
特定建築物において、建築基準法において以下のように定義されています。
学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。）、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。
ただし、「特定建築物」という単語が使われる法律は複数あり、法律ごとに用語の定義や規定が異なる点に注意してください。また、建築基準法の特定建築物は、都道府県によって規定が異なるケースがあるため、所有しているマンションが特定建築物に該当するかは、管轄の特定行政庁に確認するようにしましょう。
たとえば、東京都の場合は以下の条件に当てはまるものを特定建築物としています。
なお、建築基準法の特定建築物に該当する場合、3年に1回の周期で「特定建築物定期調査」を実施しなければなりません。
【特定建築物定期調査の調査項目と内容】
| 調査項目 | 内容 |
| 敷地・地盤 | ・地盤沈下、傾きがないか
・擁壁に傾き、ひび割れがないか ・排水管の詰り、悪臭はないか ・避難通路は確保されているか ・屋外機器に錆や腐食はないか |
| 建物外部 | ・内壁、床、天井等に著しい割れやずれ、錆、損傷がないか
・採光の妨げとなるものが放置されていないか ・換気設備は作動しているか |
| 屋上・屋根 | ・屋上にひび割れ、反り上がりなどないか、歩行上の危険はないか
・屋上周りに著しいひび割れ、剥落がないか ・屋根ふき材に割れがないか ・高架水槽などの機器本体に著しく錆が発生していないか |
| 建物内部 | ・外壁が崩れていたり、鋼材に著し錆、腐食がないか
・地盤沈下により土台にひび割れがないか ・窓サッシが変形していないか |
| 避難施設等 | ・避難の支障になる物が放置されていないか
・手すりに著しい錆、腐食がないか ・排煙設備が正常に作動するか |
| その他 | ・膜構造建築物の部材等の劣化状況
・免震装置の劣化状況 ・避雷針・避雷導線等の劣化状況 |
また、特定建築物定期調査は一級・二級建築士、もしくは建築物調査員資格者証の交付を受けている人しか実施できません。
関連記事：特定建築物定期調査とは？対象の建物や調査内容・注意点を解説
建築設備定期検査は、特定建築物定期調査と同様に、建築基準法の特定建築物に該当する建物で実施しなければならない法定点検です。
二つの検査の主な違いは以下のとおりです。
建築設備定期検査は設備を中心とした点検であり、細かな点検部位は以下のとおりです。
| 点検項目 | 点検部位の例 |
| 給排水設備 | 給水設備（受水槽・高架水槽・加圧給水配管など）
排水設備（汚水槽・排水管など） |
| 換気設備 | 給排気口、空調設備、換気フード、防火ダンパー |
| 非常照明設備 | 全ての非常照明機器 |
| 排煙設備 | 排煙機、排煙口、可動防煙壁 |
参考：国土交通省 ｜告示「建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件」
1年に1度、上の表に記載されている設備の点検を実施し、特定行政庁に報告するのが建築設備定期検査の主な概要です。
なお、建築設備定期検査についても、一級・二級建築士、もしくは建築物調査員資格者証の交付を受けている人しか実施できません。
屋外に高圧受電設備が設置されているマンションは、自家用電気工作物定期点検を法定点検として実施する必要があります。
自家用電気工作物定期点検は「月次点検」と「年次点検」の2種類があり、調査内容や実施頻度は以下のとおりです。
| 点検の種類 | 調査内容 | 頻度 |
| 月次点検 | 設備の外観を目視で点検する
漏電していないかを確認する 電圧・負荷電流を測定する 受電盤や配電盤のブレーカー温度を測定する 非常用発電機の動作を確認する |
1か月に1回 |
| 年次点検 | 設備の外観を目視で点検する
絶縁抵抗を測定する 電気配線に異常が生じた際、電気系統から事故箇所を切り離せるか確認する 蓄電設備の電圧・比重・温度を測定する 非常用発電機の動作を確認する |
1年に1回 |
このような点検内容となっており、年次点検を行うときはマンションを一時的に停電させなければなりません。また、電気主任技術者を持っていなければ点検を実施できないため、電気主任技術者のいる業者に問い合わせましょう。
マンションでは、昇降機（エレベーター）も法定点検の対象です。
一級建築士・二級建築士、または昇降機等検査員が1年周期で基準を満たしているか調査し、特定行政庁に報告しなければなりません。なお、点検項目の例は以下のとおりです。
参考：国土交通省｜昇降機の定期検査報告における検査及び定期点検における点検の項目、事項、方法及び結果の判定基準並びに検査結果表を定める件
専門業者が実施するため、点検項目の内容まで詳しく知っておく必要はありませんが、きちんと点検・報告しなかった場合、「100万円以下の罰金」に科せられる可能性があるため注意しましょう。
マンションでは、どのような法定点検が必要か解説しました。
「法定点検の種類や必要性について理解できたけれど、どのくらいの費用がかかるの？」
など、費用面について気になっている方も多いでしょう。
マンションの法定点検にかかる費用相場は以下のとおりです。
| 法定点検の種類 | 費用相場 |
| 消防設備点検 | 小規模（20戸未満）：8,000〜15,000円
中規模（20〜50戸未満）：25,000〜50,000円 大規模（50戸以上）：70,000〜120,000円 |
| 簡易専用水道管理状況検査 | 16,000〜19,000円 |
| 専用水道定期水質検査 | 2,500〜5,000円 |
| 特定建築物定期調査 | 50,000〜75,000円 |
| 建築設備定期検査 | 40,000〜60,000円 |
| 自家用電気工作物定期点検 | 20,000円程度 |
| 昇降機（エレベーター）定期検査・保守点検 | フルメンテナンス契約：月額35,000円程度
POG契約（部品交換・修理は別途料金）：月額20,000円程度 |
ただし、こちらの費用相場はあくまで目安となります。マンションの大きさや構造、築年数などで費用がかわるため、詳細な費用を確認したい方は、業者に見積もりを依頼するようにしましょう。
マンションを所有者の責任として、法定点検は必ず実施すべきことです。しかし、知識がないまま法定点検を進めてしまうと、トラブルになる可能性があります。
そこで、スムーズなマンションの法定点検を実施するための注意点を解説します。
法定点検を実施するときは、入居者に対して事前に告知することが注意点の一つです。
法定点検の内容によっては、一時的に停電したり、エレベーターが使えなくなったりするほか、火災報知器が鳴ることもあり、事前告知なしに法定点検を実施してしまうと入居者からクレームを受ける可能性があります。
とはいえ、必ず実施しなければならない点検であるため、事前に告知を行い、理解したうえで法定点検を進めるようにしましょう。
なお、法定点検を実施することが決まったら、チラシや掲示板を使ってできるだけ早いタイミングや日時や内容、どのようなことが行われるのか、注意点（エレベーターが使えなくなるなど）を通知しておくのがおすすめです。
法定点検は法律によって義務付けられた点検であり、きちんと点検・報告を実施できていなければ罰則を受ける可能性があります。
そのため、親切で信頼できる業者に依頼することがポイントです。
専門的な内容も多いため、質問に対して丁寧に回答してくれたり、点検前・点検後の写真を撮って説明してくれたりする業者は、信頼性が高いといえるでしょう。
法定点検は費用相場が決まっているとはいえ、業者によって料金が異なります。
そのため、適正価格かどうかを判断するためにも、いくつかの業者に見積もりを依頼し、比較するようにしましょう。相見積もりを取ることで、費用を比較できてコストを抑えるのに役立ちます。
ただし、安い金額で法定点検を実施する業者の中には、悪質なサービスや対応をする業者もあります。そのため、見積もりの金額だけで判断するのではなく、サービスや保証、対応、口コミなどから総合的によいと思える業者に依頼するのがおすすめです。
法定点検の一つである「特定建築物定期調査」の調査項目のうち、建物の外壁や屋根を点検するときのドローンを活用するケースが増えています。
従来の点検方法では、足場を組んで作業員が外壁や屋根を直接点検する方法が一般的でした。しかし、従来の点検方法では、高所作業になるため危険を伴ううえに、足場の設置・解体の費用がかかります。さらに、手作業による点検となるため、時間がかかることもネックになっていました。
しかし、高性能カメラや赤外線カメラを搭載したドローンを活用すれば、効率的に点検できます。足場を組む必要がなく、短時間で点検できるのはもちろん、作業員は地上からドローンを操作するだけなので事故や怪我のリスクも軽減できます。
また、ドローンで撮影したデータは調査記録として残せることもメリットです。
このように時間や費用面のほか、記録できるデータ量や安全性の面からもメリットがあり、マンション点検の一部で活用されるケースが増えているのです。
マンションの法定点検の費用を抑えたい、効率よく終わらせたいという方は、ドローンによる点検を検討してみてください。
関連記事：マンションの外壁点検はドローンで実施可能？メリット・デメリットなどを解説
関連記事：ドローンによる屋根点検のメリット・デメリット！費用相場や点検の流れについても解説
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今回は、マンション経営で必要な点検について解説しました。
マンションを経営するときは、「任意点検」と「法定点検」を実施しなければなりません。とくに、法定点検は建築基準法や水道法などの法律によって決められている点検であるため、マンションの所有者の責任としてきちんと実施することが大切です。
なお、任意点検と法定点検の概要をおさらいしておきましょう。
【任意点検の概要】
| 任意点検箇所 | 頻度 |
| 自動ドアの点検 | 任意 |
| 宅配ボックスの点検 | 任意 |
| 防犯カメラの点検 | 任意 |
| 駐車場の点検 | 任意 |
【法定点検の概要】
| 点検名称 | 頻度 | 関連する法律 |
| 消防用設備点検 | 機器点検：6か月に1回 | 消防法 |
| 総合点検：1年に1回 | ||
| 簡易専用水道管理状況検査 | 1年以内ごとに1回 | 水道法 |
| 専用水道定期水質検査 | 残留塩素検査：毎日 | 水道法 |
| 水質検査：1か月に1回 | ||
| 受水槽清掃：1年に1回 | ||
| 特定建築物定期調査 | 3年に1回 | 建築基準法 |
| 建築設備定期検査 | 1年に1回 | 建築基準法 |
| 自家用電気工作物定期点検 | 月次点検：1か月に1回 | 電気事業法 |
| 年次点検：1年に1回 | ||
| 昇降機（エレベーター）定期検査 | 1年に1回 | 建築基準法 |
マンションを経営されている方は、ぜひ今回の記事を参考に適切な点検を実施してみてください。
また、ドローン業者にお見積りやご相談を希望の方はお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。
