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マンションやビルなどの建物を適切に維持・管理していくうえで、「大規模修繕」は欠かせません。
しかし、建物の所有者やオーナーのなかには、
「大規模修繕の費用相場っていくらなの？」
「大規模修繕は莫大な費用がかかるって聞いたけれど本当？」
など、大規模修繕の費用について気になっている方もいるでしょう。
そこで今回は、大規模修繕にかかる費用について解説します。また、大規模修繕工事の流れや費用が払えない場合の対処法についても解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
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大規模修繕とは、築年数の経過によって生じた建物の劣化や不具合を修繕することです。では、なぜ大規模修繕が必要なのか見ていきましょう。
大規模修繕が必要な理由は大きく2つあります。
まず、建物は時間が経過するごとに少しづつ劣化していくことから、劣化部分をメンテナンスするために大規模修繕が必要となります。たとえば、建物の外壁や屋根は常に雨や風、紫外線に晒されているため、塗装の劣化に伴い剥がれやひび割れなどが生じてくるでしょう。
このような劣化を放置していると、雨漏れや構造躯体の腐敗などにより深刻なトラブルを引き起こすリスクがあるため、大規模修繕によって劣化部分を定期的にメンテナンスすることが大切です。
また、適切なメンテナンスを実施することは、建物の資産価値を維持・向上させることにもつながります。大規模修繕をしないまま劣化が進むと、雨漏りや設備の故障のほか、美観も損なわれ、売却したり、貸し出したりするときに金額を下げざるを得ません。
このように、建物の資産価値を維持・向上させるうえでも、大規模修繕は重要な役割を担っているのです。
大規模修繕の費用相場は建物の大きさや劣化具合などで変わるため、「一棟いくら」と言い切ることはできません。
国土交通省の『令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査』によると、
大規模修繕1回目の1戸あたりの工事金額は100〜125万円の割合が最も高く、次いで1戸あたり75〜100万円、125〜150万円となっています。
さらに、マンション全体の大規模修繕にかかった費用については、1回目は4,000〜6,000万円の割合が最も高く、次いで1棟あたり6,000〜8,000万円、2,000～4,000万円、平均金額は約1億5千万円となっています。
建物の規模や劣化状態によって工事費用が左右されるものの、大規模修繕は甚大な費用がかかるといえるでしょう。
大規模修繕は1回実施したら終わりではなく、建物の劣化状態に合わせて定期的に行わなければなりません。何回目の大規模修繕なのかによって、費用相場が変わるため、ここでは回数ごとの費用相場の目安を解説します。
国土交通省の『令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査』によると、大規模修繕の回数ごとの平均工事金額は以下のとおりとなっています。
| 工事金額（万円） | |||
| 1回目 | 2回目 | 3回目 | |
| 下位25％値 | 4,943.8万円 | 4,858.5万円 | 5,753.0万円 |
| 中央値 | 8,665.0万円 | 7,660.0万円 | 8,703.0万円 |
| 上位25％値 | 19,825.0万円 | 13,806.8万円 | 16,785.0万円 |
| 平均値 | 15,237.4万円 | 11,702.7万円 | 14,758.6万円 |
工事金額の平均値で見ると1回目の大規模修繕が最も高額であることがわかります。そのため、大規模修繕の回数が増えるごとに必ずしも費用が高くなるとは限らず、修繕範囲や規模によって左右されるといえるでしょう。
また、大規模修繕の平均修繕周期の平均値は以下のとおりとなっています。
| 大規模修繕工事の平均修繕周期 | 平均修繕周期の平均値（年） |
| 1回目 | 15.6年 |
| 2回目 | 14.0年 |
| 3回目 | 12.9年 |
| 4回目以降 | 13.1年 |
| 平均修繕周期 | 15.2年 |
このように、回数が増えるほど、修繕周期が短くなる傾向にあることがわかります。さらに、大規模修繕の工事内容も実施するたびに変わり、工事回数が多くなると建設系工事、設備系工事の割合が高くなります。
大規模修繕の回数によって工事金額の相場に差があるものの、回数を重ねるごとに工事スパンが短くなるため、短期間で修繕費用を準備する必要があるでしょう。
次に、大規模修繕工事がどのような流れで行われるのか見ていきましょう。
まず、大規模修繕の流れは2つに大別できます。
大規模なマンションの場合、大規模修繕委員会を発足させて進めるのが一般的です。
ここでは、大規模修繕委員会を発足させた場合の大規模修繕の流れを見ていきましょう。
【大規模修繕工事の基本的な流れ】
以上のような流れで進めていくのが基本です。大規模修繕の実施予定の数年前から大規模修繕委員会をさせます。大規模修繕委員会は、マンションの修繕積立費を支払っている区分所有者に参加資格があります。
ただし、参加者が集まらない、管理組合が不要であると判断したなどの場合は、マンションの管理組合の運営主体となる理事会と管理組合が相談しながら進めることになります。
また、大規模修繕の工事期間の目安は、20戸程度の小規模のマンションで2〜3ヶ月程度、中規模以上のマンションは5〜6ヶ月程度です。ただし、工事内容やマンションの規模によっては、工事期間が1年以上になることもあります。
マンションの所有者は、マンションに対して修繕積立費や管理費などを支払います。そのうち、大規模修繕の費用に充当されるのが修繕積立費です。
しかし、想定よりも修繕箇所が多かったり、劣化が進んでいたりすると、積み立てている修繕費では足りないというケースも想定されます。
ここでは、大規模修繕の費用が払えない場合の具体的な対処法を解説します。
まず、大規模修繕費の不足分を一時金として徴収する方法があります。
一時金を徴収する方法は、金利が発生しないことや、スピーディに不足金額を工面できることなどがメリットとして挙げられます。
しかし、金額によっては、マンションの所有者に大きな負担を負わせることになるため、一時金の徴収には総会決議が必要になります。
金融機関から大規模修繕費の不足分を借り入れる方法もあります。
こちらの方法も総会決議が必要になりますが、マンションの所有者から直接費用を徴収するわけではないため、一時金を徴収するよりは議決が通りやすいでしょう。
ただし、金融機関の審査が必要になるため時間がかかることや、借入金に対して金利がかかることなどが注意点です。
また、借入金の返済のために、修繕積立費の値上げが必要になる可能性が高いことも認識しておきましょう。
大規模修繕の費用が不足しているとわかった段階で、修繕積立費を値上げするのも対処法の一つです。
しかし、本来、修繕積立費は将来必要になるであろう大規模修繕の費用を計画的に積立てておくものです。大規模修繕の費用が不足しているからといって、突然値上げするのは所有者の理解を得にくいでしょう。
この場合も総会決議が必要であり、反対意見が多く否決になるケースも少なくありません。
また、修繕積立金の値上げで不足金額を工面するのは時間がかかると想定されるため、大規模修繕の実施が迫っている場合は採用できない可能性があります。
これまで解説したいずれの対処法も採択できなかった場合、最終手段として工事日を延期する方法があります。
しかし、大規模修繕費が不足しているからといって、工事日を延期するのは本来望ましい選択とは言えません。
なぜなら、大規模修繕が必要であるということは、すでに建物の劣化が進んでいる状態であり、先延ばしにすることでより劣化が深刻化したり、将来的にかかる修繕費用が高額になったりする可能性が高いからです。
建物の状態を維持するためには、適切なタイミングでメンテナンスを実施することであるため、直前になって大規模修繕費が不足しないよう、計画的に修繕費用を積み立てておくことが大切です。
関連記事：マンションの大規模修繕費用が払えないときの対処法や予防策を解説
大規模修繕は高額な費用がかかることから、最近ではドローンを活用するケースが増えています。
先に解説したとおり、建物の規模や劣化状態によって費用が変わるものの、大規模修繕は1回目で平均1億5千万円という高額な費用がかかります。
従来の大規模修繕といえば、足場を組み、作業員が目視や手作業で点検を進めていく必要があり、結果的に膨大な時間や工数がかかることから費用も高額になるのです。
大規模修繕の費用が高額になると、結果的に修繕積立費が高額になって所有者の負担が大きくなります。
そこで最近では、ドローンの活用が注目されています。高性能カメラを搭載したドローンで建物を撮影し、画像や動画を分析して建物の劣化具合を診断する方法です。
ドローンによる点検は足場や特殊車両が不要であるうえに、従来の点検方法と比べて作業員数を削減できます。さらに、短時間で広範囲をチェックできる利点もあるため、時間や工数を削減できコストカットにつながる可能性が高いのです。
ドローンで建物の修繕を実施できるわけではありませんが、建物の点検にドローンを活用することで、効率的かつコストを抑えた大規模修繕ができるでしょう。
なお、ドローンによる点検については以下の記事をご覧ください。
関連記事：ドローン点検とは？メリット・デメリットや点検事例、費用相場を詳しく解説
大規模修繕は1回目で平均1億5千万円という高額な費用がかかります。
そのため、大規模修繕をいつ実施するのか、いくらかかるのかを想定し、綿密な資金計画を立てることが大切です。とはいえ、大規模修繕費が払えない可能性も想定されるため、費用が不足したときの対処法についても知っておくことをおすすめします。
また、大規模修繕でドローンを活用するのも検討してみましょう。ドローンを活用することで効率的な点検が可能となり、従来の方法と比較して大規模修繕費を抑えられる可能性があります。
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