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マンションの大規模修繕工事は、数年にわたる一大プロジェクトです。長い年月と莫大な費用がかかる分、失敗せず円滑に進めたいと思う管理者の方も多いのではないでしょうか。
そんな時に活用したいのが、大規模修繕コンサルタントです。大規模修繕コンサルタントは専門知識を駆使し、管理組合側の負担を軽減させながらスムーズな工事管理を行うプロフェッショナルです。
今回は大規模修繕コンサルタントへの依頼を考えている方に向けて、コンサルタントの役割や選定ポイント、注意点を解説します。ぜひ参考にしてくださいね。
大規模修繕工事のコンサルタントには、主に「大規模修繕コンサルタント専門会社」と「マンション管理会社」、「一級建築士事務所」の3つのタイプがあります。どのタイプも担う役割は同じで、以下のような調査やコンサルティングを行います。
1つずつ見ていきましょう。
まず劣化診断（建物診断）では、建物の劣化状況を確認し、そもそも大規模修繕の必要があるのかを判断します。
大規模修繕工事を実施する場合に「どの部分をいつ修繕すべきか」「どこが劣化しているか」など、建物全体の状況を把握する調査を通し、工事の必要性を精査します。主な調査内容として以下が挙げられます。
調査方法はコンサルタントによって異なり、無料で行う場合もあれば、詳細な調査を実施し有料で行うケースも少なくありません。
次に、大規模修繕を行う施工業者を選定します。
建築の専門用語をはじめ、工事の適正価格や施工方式など、業者が提示する内容が適切かどうかマンションの管理組合だけで判断するのは至難の業。そこで、専門知識を持つ大規模修繕コンサルタントが業者の見積もり価格やこれまでの施工実績・能力を比較し、最適な業者を選ぶサポートをします。
大規模修繕の工事範囲や仕様を確認し、修繕費用の予算内で要望に沿った設計を行います。また、着工してからの現場管理もコンサルタントの仕事です。
設計が適切か、工事が滞りなく進んでいるか、管理組合だけでは判断しきれません。プロのコンサルタントに任せれば安心でしょう。
コンサルタントに依頼しなくとも、管理組合だけで大規模修繕を進めることは可能です。しかし、大規模修繕コンサルタントの活用には以下のようなメリットがあります。
それぞれ解説します。
大規模修繕をコンサルタントに依頼する大きなメリットとして、管理組合側の負担が軽減される点が挙げられます。
大規模修繕には、計画や準備期間を含め数年間という膨大な時間がかかります。管理組合のメンバーにも仕事や生活がある中で、大規模修繕の業務に時間や労力を奪われるのはなるべく避けたいところです。
大規模修繕コンサルタントは、専門知識を持つプロフェッショナルです。円滑に工事が進むよう全面的にサポートしてくれるため、管理組合側の負担が大幅に軽減されるでしょう。
コンサルタントを雇うと、プロの公正な目線から大規模修繕工事のアドバイスをもらうことができます。必要のない工事を追加したり割高な費用を払ったりすることがないよう、適切なサポートを受けられるでしょう。
管理組合側の利益を守ることも、大規模修繕コンサルタントの役割の1つです。
修繕積立金から大規模修繕工事に出せる金額（予算）は限られています。予算の範囲内で最適な選択をするため、コンサルタントは劣化診断や設計・施工に関する知識にもとづき、どの工事を優先すべきか明確化します。
管理組合だけでは、工事項目の取捨選択は困難でしょう。修繕積立金を最大限有効に活用するには、コンサルタントの協力を得るのがおすすめです。
一般的に大規模修繕コンサルタントを選ぶ際、「管理会社からの紹介を受ける方法」や「管理組合で公募する方法」、「インターネットや評判を頼りに直接アプローチする方法」の3つが主流となります。
上記の方法で大規模修繕コンサルタントの候補を選定する際、特に見ておきたいのは以下のようなポイントです。
1つずつ解説します。
大規模修繕コンサルタントを雇う際、管理会社としてどういったスタンスで依頼したいか明確にする必要があります。
例えば「工事の主体は管理組合で、金額や工事内容のアドバイスが欲しい」のか、「管理組合のメンバーが多忙なので、全面的にコンサルタントに任せたい」のか、管理組合の考えによってコンサルタントが担う役割の範囲が変わってきます。
参考までに、大規模修繕工事の進め方として、以下のような方式があります。
| 修繕工事の進め方 | 概要 |
| 責任施工方式 | ・施工業者が設計から施工まで一貫して担当する方式
・コストが抑えられる反面、施工内容に管理会社が直接関与しづらい |
| 設計監理方式 | ・コンサルタントが工事の設計と監理を担当し、施工会社を別で選定する方式
・品質が担保できるがコストが高くなりやすい |
| プロポーザル方式 | ・複数の施工会社や設計事務所から工事内容の提案を募り、最適なものを選ぶ方式
・選定に手間と時間がかかりがち |
上記以外にも、工事の進め方はさまざまです。管理組合側のスタンスを理解し、それに合わせた対応をしてくれるコンサルタントを選ぶようにしましょう。
マンションをどういった状態で維持管理していきたいか、その方針は管理組合ごとに異なります。
例えば「些細な不具合も解消して常にベストコンディションにしたい」のか、「建物の機能が維持できていればそれで良い」と考えるのか、マンションの維持管理の方針によって修繕の内容も変わってきます。
大規模修繕コンサルタントは、管理組合の方針を汲んだ提案をしてくれるところを選びましょう。
大規模修繕コンサルタントの実績を確認する際は案件数だけでなく、自身のマンションと似た形状の建物や、類似ケースのコンサルティング実績が豊富かという点にも注目しましょう。
タワーマンションや低層マンション、再開発複合マンションなど、どういった建物の大規模修繕を担当してきたか。また、耐震補強工事の実績はあるかなど、建物の種類や検討している工事内容に合致するコンサルティング実績があるか、照らし合わせて確認することが大切です。
また、過去に担当した顧客のリピート率もチェックしておきましょう。リピーターが多いコンサルタントは顧客満足度が高い分、良い働きを期待できます。
大規模修繕工事のコンサルティングには、管理組合の運営に関する知識も必要です。
マンションの大規模修繕は、建築の専門知識だけでは進めることはできません。例えば専有部分の設備交換も工事内容に組み込む場合、修繕積立金から費用を出すのか、その場合すでに自費で交換工事をした入居者への補償はどうするかなど、管理組合運営のルールを熟知していないと判断できないケースがあります。
設計や工事と同じように、管理組合の運営にも詳しいコンサルタントを選びましょう。
劣化診断（建物診断）をしてみて、今すぐ大規模修繕工事を行わなくても良いという結果が出る可能性もあります。部分的な修繕で十分という診断になる場合もあるでしょう。
コンサルタント側からすると、大規模修繕工事の受注をもらえた方が利益につながります。そのため、中には大規模修繕工事の必要がなくても、実施前提の提案を行うコンサルタントもいるかもしれません。
大規模修繕工事の実施ありきでなく、客観的な事実を報告してくれるコンサルタントが信頼に足るといえるでしょう。
悪質な大規模修繕コンサルタントの中には、施工会社と談合し、割高に受注した業者からバックマージンを受け取る「不適切コンサル」「悪徳コンサル」と呼ばれるものがいます。施工会社を選定する役割を悪用して、高額な工事費用、過剰な工事内容・仕様を先導し、管理組合に不利益をもたらすコンサルタントです。
こうした悪質な大規模修繕コンサルタントは一部とはいえ、公平性や中立性が保たれているかどうかは常にチェックしておきたいところです。依頼したコンサルタントに不信感を抱いた場合、別のコンサルティング会社にセカンドオピニオンを聞きにいくのも良いでしょう。
また、コンサルタントが不正行為に及ばないよう誓約書を作成したり、不正が発覚した際に損害賠償責任を負う内容の契約を結んだりするのも1つの方法です。
不適切コンサルタント・悪徳コンサルタントに関して、2017年1月に国土交通省から注意を促す通知が公開されました。
一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。
（引用：設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）｜国土交通省）
国土交通省の通知には、不適切コンサルタント・悪徳コンサルタントの実例が記載されています。
最も安価な見積金額を提示したコンサルタントに業務を依頼したが、実際に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施工会社の社員であったことが発覚した。コンサルタント（実際には施工会社の社員）の施工会社選定支援により同施工会社が内定していたが、発覚が契約前だったため、契約は見送られた。なお、同コンサルタントのパンフレットには技術者が多数所属していると書かれていたが、実質的には技術者でない社長と事務員一人だけの会社であった。
（引用：設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）｜国土交通省）
設計会社が、施工会社の候補５社のうち特定の１社の見積金額が低くなるよう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝え、当該１社が施工会社として内定したが、契約前に当該事実が発覚したため、管理組合が同設計会社に説明を求めると、当該設計会社は業務の辞退を申し出た。このため、別の設計事務所と契約し直したところ、辞退した設計会社の作成していた工事項目や仕様書に多数の問題点が発覚し、全ての書類を作り直すこととなった。
（引用：設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）｜国土交通省）
国土交通省の通知には、こうした不適切コンサルタント・悪質コンサルタントに遭遇した際の相談窓口が記載されています。コンサルタントを不審に感じた際は、以下の窓口に相談しましょう。
電話番号：0570（016）100
電話番号：03（3222）1519
一般的に大規模修繕コンサルタントに問い合わせると、まずはコンサルタント会社がヒアリングに訪れます。その際、実際のコンサルティング担当者でなく、営業スタッフのみが出席するケースがあります。
営業スタッフのみのヒアリングは絶対避けるべきというわけではありませんが、ヒアリングは契約前に担当コンサルタントの人柄や能力をチェックできる貴重な機会です。契約後に後悔がないよう、なるべく実際の担当者がヒアリングに来るようなコンサル会社を選ぶことをおすすめします。
大規模修繕コンサルタントの費用相場は、一般的に工事費用の総額の5～10％程度といわれています。例えば総工事費が3,000万円だった場合、コンサルティング費用の目安は150～300万円ほどです。
コンサルタントの依頼先や工事の内容、マンションの種類によっても金額は異なるので、相見積もりをして納得できる費用感のコンサルタントを選びましょう。
参考記事：大規模修繕にかかる費用は？工事の流れや払えない場合の対処法を解説
大規模修繕工事のコンサルティングは、以下のような流れで進みます。
順番に見ていきましょう。
まず、事前調査を兼ねて現地へ赴き、竣工図や修繕履歴、長期修繕計画書などを確認しながらヒアリングを行います。同時に居住者へのアンケートを実施し、マンションの現状を把握します。
調査結果をもとに見積書を作成し、工事内容を提案します。管理組合が内容に納得すれば、契約へと進みます。
事前調査を経て提案した内容に問題がなければ、契約を行います。不安や疑問点がある場合は、契約前にコンサルタントへ確認しましょう。
目視調査や機器を使用した調査でマンションの劣化状況を確認し、診断します。サンプル採取や内視鏡の活用などを含め、建物内部まで細かく調べていきます。
建物調査・診断の内容をもとに、予算や要望に合わせた修繕計画案を作成します。仕様や工法の検討と提案、資金計画書、設計予算書、設計図書など、どこまで細かく提案するかはコンサルタントごとに異なります。なるべくわかりやすく、かつ詳細な提案をしてくれるコンサルタントを選びましょう。
施工会社の候補をリストアップし、ヒアリングや見積もりの比較検討を行い、施工会社の選定をサポートします。リストアップや選定を管理組合主導にするかコンサルタント主導にするかは、コンサル会社や契約内容によって異なります。
工事内容、工事期間、総費用を最終調整し、施工業者を決定した後は、マンション住民への説明会を開催します。
大規模修繕に着工してからは、工程の確認や施工業者を含めた定期的な会議を行い、工事の品質や安全を管理します。また、中間検査や完了検査など、工程に合わせて工事内容の検査も実施します。
竣工後は1年・3年・5年など、コンサル会社が定めた周期に合わせて施工業者が行う瑕疵点検に立ち会ってチェックします。また、コンサル会社によっては長期修繕計画書の見直しもアフターサポートに含まれる場合があります。
マンションの大規模修繕工事を円滑に進めるには、コンサルタントの活用がおすすめです。信頼できる大規模修繕コンサルタントを雇うには、管理組合の方針に理解があるか、類似ケースの実績が豊富か、公平性や中立性が保たれているかなど、細かな部分まで確認する必要があります。質の高いコンサルタントに出会えれば、管理組合側の負担も軽減できるでしょう。
今回の記事を、ぜひ大規模修繕コンサルタントの選定に役立ててください。
