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マンションの大規模修繕とは、経年劣化に伴って起こる外観や設備の不具合をメンテナンスすることです。
大規模修繕工事の頻度や費用はマンションごとに異なりますが、莫大な費用がかかることもあり、支払いに困ることも少なくありません。
そこで今回は、マンションの大規模修繕にかかる費用相場や払えないときの対処法、予防策などを解説します。
マンションのオーナーや所有者の方は、マンションの安全性や資産性を守るためにも、ぜひ最後までご覧ください。
マンションは時間の経過とともに経年劣化が進み、外壁のひび割れや設備の故障など、さまざまな不具合が生じます。
マンションの経年劣化を放置していると、資産価値が低下する、入居者が快適に暮らせなくなるなどの問題を防ぐために、劣化の進行防止・不具合のメンテナンスなどの大規模修繕工事を定期的に行います。
マンションの大規模修繕工事は12～15年に一度が目安であり、主な工事箇所は以下のとおりです。
【マンションの大規模修繕の主な工事箇所】
初めて行われる大規模修繕では、外壁や屋上防水、屋根、バルコニー、鉄部などが主な対象箇所となります。
大規模修繕工事の回数を重ねるごとに、修繕箇所が広がっていくため、次第に修繕費用も高額になっていく傾向にあります。
なお、国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の回数別で最も割合が高かった工事金額は以下のとおりです。
マンションの規模や劣化具合によりますが、いずれにしても高額な費用がかかるため、計画的に大規模修繕工事を進めていく必要があるとわかります。
なお、大規模修繕工事にかかる費用相場については以下の記事で詳しく解説しています。
参考記事：大規模修繕にかかる費用は？工事の流れや払えない場合の対処法を解説
マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性や入居者の快適性を維持するために必要不可欠なものですが、数千万円単位の高額な費用がかかります。
そこで、多額の費用の支払いに備えるため、入居者から修繕積立金を毎月徴収し、原資とするのが基本です。
しかし、
「マンションの大規模修繕費が払えない……」
と悩む所有者も少なくありません。
では、修繕積立費を徴収しているにもかかわらず、なぜ大規模修繕費が支払えなくなるのか、原因を見ていきましょう。
マンションの大規模修繕工事に備えるためには、将来的に大規模修繕工事にかかる費用を計算して、計画的に修繕積立金を徴収していく必要があります。
しかし、入居者を集めることを優先して修繕積立費を低めに設定し、大規模修繕日が不足するケースがあります。
また、将来かかるであろう大規模修繕費用のシミュレーションにミスがあり、適切な積立金が設定できていなかったというケースも少なくありません。
このように、修繕積立金の設定に誤りがあると、実際に大規模修繕工事を行うタイミングになって費用が不足する事態となります。
マンションの大規模修繕費用は、入居者から毎月徴収する修繕積立金が原資です。
しかし、支払いを滞納する入居者が増えると、積立金が計画通りに集まらず、必要な修繕費用を賄えなくなります。
このような事態が続くと、マンション全体の修繕計画にズレが生じる原因となります。
マンションの大規模修繕工事の費用は相場があるとはいえ、実際に必要な費用はマンションごとに異なります。
経年劣化が深刻でタイルの浮きが広範囲で見られた、外壁に大きなひび割れが生じていたなど、想定していない不具合が見つかり、修繕工事が必要になることがあるのです。
予期せぬ不具合が見つかると、想定している大規模修繕費用よりも高額な出費となり、修繕積立費を積み立てていてもギャップが生じてしまいます。
エレベーターや機械式駐車場など、メンテナンスコストがかかりやすい設備を多く導入している場合、大規模修繕費用が不足する原因となります。
たとえば、エレベーターの保守点検には年間50万円程度の費用がかかります。
設備にかかるメンテナンスコストを想定していなければ、大規模修繕費用として充当する予定だった修繕積立費に手を付けることになり、結果的に大規模修繕費用が不足する自体となります。
基本的に、設備にはメンテナンスコストがかかることに加え、20年に一度は交換を検討することになります。
便利な設備を導入することは入居者にとって魅力的な要素となる反面、設備の数が増えるにつれて維持費や修繕費用が高額になる点には注意が必要です。
マンションの入居者が減少したり、入居者が集まらなかったりすると、大規模修繕費用が足りなくなる原因となります。
修繕積立金は、マンションの所有者・管理者が必要な修繕費の総額を計算し、入居者数から一人あたりの費用を割り出します。
入居者数が減ると、修繕積立金を値上げせざるを得なくなります。
しかし、修繕積立金を値上げするとさらに入居者が集まりにくくなったり、退去者が増えたりして悪循環となり、結果的に大規模修繕費用の支払いに困ることになるのです。
マンションの大規模修繕工事を実施しなければどんどん劣化が進んでしまうため、適切なタイミングで実施する方法を検討しなければなりません。
しかし、マンションの大規模修繕工事を実施すべきタイミングとなったものの、費用が支払えない場合はどのように対処すべきなのでしょうか。
ここでは、マンションの大規模修繕費用が支払えないときの対処法を解説します。
大規模修繕費が不足している場合、入居者から一時的に追加費用を徴収する対処法があります。
金利や手数料がかからず、不足している費用を調達できることがメリットですが、入居者が必ずしも一時金を支払ってくれるとは限りません。
なぜ大規模修繕費が不足しているのか、入居者が納得できる説明が必要であるうえに、すべての入居者が想定外の出費を負担できるわけではないからです。
入居者から平等に一時金を徴収できなければ、一部の入居者から不満が生じる可能性も高まります。
一時金を徴収するのは、入居者からの合意を得にくい方法であることを留意しておきましょう。
不足している大規模修繕費を、金融機関からの借り入れで対処する方法もあります。
こちらも入居者の合意が必要となりますが、入居者から一時金を徴収するよりも合意を得やすく、現実的な方法であるといえます。
ただし、利息の支払いが発生するため、将来の修繕積立金の負担額が大きくなる可能性が高く、慎重に計画を立てることが重要です。
前もって大規模修繕の費用が不足することがわかっている場合、修繕積立金を値上げする方法があります。
修繕積立金の値上げを行うときも入居者の合意が必要ですが、入居者の直接的な負担が増える分、反対意見が出やすい傾向にあります。
また、不足する金額を徴収するのに時間がかかるため、工事が目前に迫っている場合には選択できない方法です。
不足している大規模修繕費用を何らかの方法で調達するほか、大規模修繕工事の内容を見直す対処法もあります。
大規模修繕工事では、複数箇所をまとめて行うのが基本ですが、緊急度の高い工事だけを優先的に行い、実施できなかった箇所は先送りにするなどして、タイミングを調整すると一時的に大規模修繕費を抑えられます。
ただし、工事を先送りにした箇所もいずれは修繕が必要です。
将来の工事計画や修繕積立金の見直しが必要となることに加え、工事を後回しにすることで、劣化が進行するリスクもあるため、慎重な判断が求められます。
さまざまな対処法を検討したうえで、適切な方法が見つからない場合は、大規模修繕工事の延期を検討しましょう。
しかし、大規模修繕工事の延期は建物の劣化を進行させる原因となり、結果的に修繕費用が高くなるリスクがあります。
長期的な視点で見た場合、延期は一時的な解決策に過ぎずないため、安易に選択するのはおすすめできない方法であるといえます。
マンションの維持管理において、大規模修繕は欠かせないものです。
しかし、大規模修繕費用が不足している場合、計画通りに工事を進めることができず、さまざまなリスクが起こると想定されます。
大規模修繕費用が払えない場合、具体的にどのようなリスクが生じるのか見ていきましょう。
大規模修繕工事が行われないと、マンションの外壁や設備の劣化が進みます。
外壁のひび割れやタイルの剥離、漏水、設備の故障などが発生し、居住者の快適性が損なわれるうえに、建物の安全性も低下します。
大規模修繕費が不足すると「とりあえず延期しよう」と考えがちですが、マンションそのものの寿命を縮めたり、入居者の快適性・安全性を損ねたりすることにつながるのです。
マンションの大規模修繕日が不足して工事を実施できなければ、建物や設備の劣化が進み、結果的に資産価値を下げることになります。
資産価値が下がると、退去者が増える一方で入居者が集まりにくくなり、キャッシュフローの悪化につながります。
さらに、最終的にマンションを手放すときも、希望の金額で売却できない、買い手が見つからないといった事態に陥る可能性が高いでしょう。
マンションの大規模修繕工事の時期が迫ったときに、修繕費用が不足していることに気がついても、選択できる対処法が限られています。
そのため、スムーズに大規模修繕工事を行うためには、そもそも大規模修繕費用を不足させないことが大切です。
では、大規模修繕費用を不足させないための予防策を見ていきましょう。
マンションの大規模修繕工事にかかる費用の目安を知っておくことが大切です。
管理組合や専門業者と相談し、築年数や規模、工事内容が近い物件の資料を確認するなどして、将来的にかかる費用を算出しましょう。
将来的な工事費用を把握し、計画的に資金を確保できれば、資金不足の防止につながります。
大規模修繕工事の費用が不足しないようにするためには、適切な修繕積立金を設定することも大切です。
修繕積立金の徴収方法は、以下の2つの方法に大別できます。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
段階増額積立方式は、初期の段階では低めの修繕積立金を設定し、後から徐々に増額していく方式です。
マンションの維持管理にかかる費用は、築年数が経過するとともに増えていきます。
段階増額積立方式では、「現段階で必要な修繕資金を負担する」という考え方のため、段階的に増額していく方式となります。
初期費用の負担が軽減されるため、新築マンションなどではよく採用される方式ですが、金額を変更するときはマンションの総会で合意を得なければならないことが注意点です。
均等積立方式は、将来的にかかると予想される大規模修繕費の総額に対して、入居者数と計画期間から修繕積立金を割り出すため、新築から一定金額が徴収されます。
修繕積立金の金額変更が不要で一定金額を徴収し続けるため、マンションの総会で金額変更の合意を得る手間がかからないことや、未納・滞納のリスクを軽減できることなどがメリットです。
ただし、段階増額積立方式を採用しているマンションと比較して、築年数が浅いときは修繕積立金が割高になりやすく入居者が集まりにくくなることが懸念点です。
日々のマンションの管理・運用で節約できる箇所がないか見直すことも、大規模修繕費用の不足を予防することにつながります。
たとえば、共用部分の清掃を業者に頼んでいる、管理会社を利用しているといった場合、所有者自身が対応する、業者の見直しを行うことで支出を削減できる場合があります。
無駄な支出を削減することで、大規模修繕に回せる修繕積立金が増えるでしょう。
今回は、マンションの大規模修繕工事にかかる費用の相場や、費用が払えないときの対処法などを解説しました。
マンションの大規模修繕は、入居者の快適性や建物の安全性を維持するうえで大切ですが、莫大なお金がかかります。
そこで、まずはドローンを使って劣化状態を把握し、どのような修繕が必要なのか適切に判断することが大切です。
マンションの点検にドローンを活用することで、時間やコストを抑えて、効率的に点検を進められます。
ぜひ今回の記事を参考に、マンションの修繕方法について検討してみてください。
なお、ドローン業者にご相談を希望の方はお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。
