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マンションの価値を維持し、住民の安心・快適な暮らしを守るうえで、管理会社の選定はきわめて重要です。共有部分の清掃や点検、修繕の計画、さらにはトラブル対応など、日常的な業務を適切におこなえるかどうかは、管理会社の質にかかっていると言っても過言ではありません。
しかし、実際には「報告が遅い」「対応が雑」「費用の内訳が不明瞭」など、管理会社の対応に不満を感じる声も少なくありません。なかには、ずさんな管理によって建物の劣化が進んだり、住民トラブルが増加したりといった深刻なケースも見られます。
そこで本記事では、こうしたトラブルを避けるために知っておきたい、避けるべき管理会社の特徴や、優良な管理会社の見分け方を解説します。さらに、近年注目を集めている「ドローン点検」の活用法にも触れ、より効率的なマンション管理のヒントを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
マンション管理会社の質は、日常業務の丁寧さや住民への対応力に大きく表れます。
ここでは、管理を任せるべきではない「ワースト」ともいえる管理会社の特徴を紹介します。以下に該当する項目が多い場合は、早めの見直しを検討した方がいいでしょう。
現在の管理会社との連絡に、ストレスを感じてはいないでしょうか。
「報告がない」「相談がない」「連絡が遅い」といった報告・連絡・相談の不備は、管理会社の信頼性を大きく損ないます。
たとえば、共用部のトラブルや修繕の進捗状況など、情報共有が不十分だと管理組合の判断も遅れがちになります。これは、住民トラブルや建物の劣化を見逃す要因にもつながりかねないので、報告・連絡・相談をしっかり行い、情報共有を密にすることは大切な判断基準となるでしょう。
管理費や修繕積立金の使い道がはっきりしない、というのも避けたい特徴の一つです。
費用の内訳が曖昧だったり、帳簿の提出が遅れたりする場合、お金の流れに不信感を抱かせる可能性があります。
なかには、適正でない金額の支出や、不要な修繕を繰り返して利益を得ようとする悪質な業者も存在するので注意しましょう。
設備不良やクレーム対応など、管理会社の対応スピードは住民の満足度に直結します。
たとえば、エレベーターの故障に何日も対応がされなかったり、水漏れのトラブルに即時対応できなかったりすると、「何のための管理会社なのか」と不満が噴出する原因になります。
こうした対応の遅さは、住民からの信頼低下だけでなく、物件の資産価値の低下にもつながってしまうでしょう。
「電話応対の態度が横柄」「現地巡回時に挨拶もしない」といった基本的なマナーが欠けている管理会社も避けたい対象です。
住民との日常的な接点が多い立場だからこそ、丁寧な接客姿勢は重要な評価ポイントになります。小さな不満の積み重ねが、最終的に大きなクレームに発展することもありますので、接客態度が悪い業者には注意しましょう。
契約解除時に不自然に高額な違約金を設定している管理会社には注意が必要です。
なかには、解約のハードルを意図的に高くして、契約を継続させようとする業者も存在します。管理内容に不満があっても解約できない状態は、マンション全体にとって大きなリスクとなりますので、契約時にはよく確認しましょう。
「どの管理会社に任せれば安心なのか？」これは多くの管理組合やオーナーが抱える共通の悩みでしょう。
優良な管理会社にはいくつかの共通点があります。ここでは、信頼できる会社を見極めるポイントを解説します。
まず、重視したいのが、管理実績と業界経験です。
管理戸数の多さだけでなく、自分たちのマンションに近い規模や築年数の物件を担当しているかどうかを確認しましょう。
また、マンション管理士などの有資格者が在籍しているかどうかも、プロとしての信頼度を測る指標になります。長年の経験に裏打ちされた対応力は、日常管理やトラブル時の安心感につながります。
会計の明瞭さも、優良な管理会社の大きな特徴です。
定期的な財務報告の提出、管理費や修繕積立金の明確な内訳、無駄のない支出管理など、お金の流れが見える化されているかが重要なポイントです。
また、費用が適正かどうかを確認するために、他社と比較しても内容と金額に納得感があるかもチェックしましょう。
突発的なトラブル時に、スピーディーで的確な対応ができるかどうかも重要です。
緊急時の対応マニュアルが整備されているか、実際の対応事例や対応履歴が確認できるかどうかを事前に確認しましょう。入居者からのクレーム対応や設備の不具合などに素早く対応できる管理会社は、住民の満足度を高く維持できます。
賃貸管理をおこなっている場合、家賃滞納者への対応も見逃せません。
優良な管理会社は、事前に家賃滞納への対応フローやペナルティ規定が明確に決められていることが多く、トラブルを最小限に抑える工夫をしています。管理会社によっては弁護士と連携して対応するケースもあるため、安心して任せられるでしょう。
日々の管理だけでなく、将来的な建物の価値維持も視野に入れたサポート体制があるかどうかも重要なポイントです。
たとえば、5年・10年単位の長期修繕計画の作成や、修繕積立金の適正な運用サポートなどを積極的に提案してくれる管理会社は、信頼性が高いといえるでしょう。こうしたサポートがあることで、マンションの資産価値を長期的に守ることが可能になります。
数あるマンション管理会社の中でも、とくに評価の高い企業には、明確な強みがあります。
ここでは、住まいサーフィンが実際の居住者にアンケートを実施した、「管理会社満足度調査」の上位5社を紹介します。
野村不動産パートナーズは、顧客との信頼関係構築にも力を入れている点が評価されています。長年の管理実績とデータを活用し、顧客満足度の高いサービスを提供しており、居住者のコミュニティ形成や専有部のサービスなど、幅広いニーズに対応している管理会社です。
三井不動産レジデンシャルサービスは、大手ながらもきめ細やかな対応力が特徴の管理会社です。清掃・設備点検・事務対応といった基本業務に加え、資産価値向上支援も充実しており、高い満足度を維持しています。
東京建物アメニティサポートは管理戸数10万戸未満ながらも全評価項目で高水準を獲得しています。管理組合の運営支援や長期修繕計画の立案、設備の定期点検などを通じて、入居者から極めて高い評価を得られている会社です。
阪急阪神ハウジングサポートは関西圏を中心に信頼を集める管理会社です。資格を持つ専門スタッフが多数在籍し、安心・安全な住環境の維持に努めており、管理人やフロントスタッフの対応品質を高く評価されている会社です。
三菱地所コミュニティは信頼と安定感のある老舗企業です。マンションの長期修繕計画や専門資格を持つスタッフによる高品質なサービス提供にも注力しており、「住み続けたい」と思わせる管理品質の高さが強みです。
これらの上位企業はいずれも、報告・連絡・相談の丁寧さ、迅速な対応力、安心のサポートといったポイントで高く評価されています。ぜひ、マンション管理会社を選ぶ際の参考にしてみてください。
参考記事：住まいサーフィン「第16回管理会社満足度調査ランキング2024」
マンションの資産価値や住民の暮らしやすさを維持するうえで、管理会社の質は重要です。
現在の管理会社に対して「対応が遅い」「費用が不透明」「住民対応が悪い」といった不満がある場合は、思い切って管理会社の変更を検討することも選択肢の一つでしょう。
ここでは、マンション管理会社を変更する際に必要な4つのステップを、順を追って解説します。
まず、最初におこなうべきは、「なぜ管理会社を変えたいのか」を明確にすることです。住民からの苦情内容、修繕や点検対応の遅さ、会計報告の不透明さなど、具体的な問題点をリストアップしておきましょう。
この段階では、管理組合の理事だけでなく、広く住民の意見を集めることも大切です。アンケートを実施することで、複数の視点から課題を把握でき、変更に向けた合意形成にもつながります。
問題点を整理したあとは、それを踏まえて次の管理会社を選定します。ただ安価な管理会社を選ぶのではなく、費用とサービスのバランスや、管理体制の質など、総合的な視点で判断する必要があります。
候補となる管理会社は、複数の会社を比較・検討しましょう。その際、見積もり金額だけでなく、サービス内容・担当者の印象・契約条件・対応実績も含めて評価するのがおすすめです。
また、比較検討の場では「住民の目線に立った対応ができるか」を重視することも忘れないようにしましょう。安さを優先しすぎると、結果として再度の変更が必要になるリスクもあるため、慎重な判断が求められます。
新しい管理会社が決まったら、現在の管理会社に契約解除の通知をおこないます。多くの契約では、3ヵ月前までの通知が必要とされています。契約書を確認し、解約に関する条項（違約金の有無や通知期限など）を事前に把握しておきましょう。
正式な手続きとして「解約通知書」を作成し、書面で通知をおこなう必要があります。理事会または管理組合で決議を取り、手続きは丁寧かつ確実に進めましょう。
現在の管理会社との契約が終了するタイミングで、スムーズに新しい管理会社に移行できるように準備をしましょう。必要に応じてオーナーの立ち会いのもと、契約締結をおこないます。
新しい管理会社には、これまでの課題を共有し、改善への期待を明確に伝えることが大切です。また、住民への周知も忘れずにおこない、管理会社の変更による影響やメリットを説明しておきましょう。
マンション管理の業務は年々複雑化しており、理事や管理組合の負担は増す一方です。とくに、外壁や屋上など目の届きにくい部分の点検は、費用や手間がかかるうえに、対応を管理会社に任せきりになるケースも少なくありません。
こうした背景から、近年注目されているのが「ドローン点検」です。人手やコストをかけずに、精度の高い点検を短期間でおこなえる新しい選択肢として、導入するマンションも増えています。
役員を担う住民の高齢化や後継者不足により、管理業務の継続が困難になっているマンションも少なくありません。
築年数が経過するほど、外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、配管の腐食といった修繕箇所は増加します。これらを適切に管理するには、定期的な目視点検が不可欠ですが、足場を組んでの調査はコストも時間もかかってしまうでしょう。
こうした管理負担を軽減する新たな手段として、ドローンを活用した建物点検が注目されています。ドローン点検とは、無人航空機（ドローン）に高性能カメラを搭載し、外壁や屋上などの状態を空撮でチェックする方法です。
これにより、従来のように足場や高所作業車を使う必要がなく、短時間で効率的に建物の状態を「見える化」できます。
ここでは、ドローンを使って点検を行うことで、具体的にどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
ドローンで撮影した高解像度の画像や動画は、管理組合や理事会での共有に最適です。住民全員が現状を把握できるため、修繕の必要性や予算計画の合意形成もスムーズに進みます。
外壁のひびや塗装の劣化など、劣化箇所を正確に記録・確認できるため、どこから直すべきか優先順位を決めやすくなります。不要な工事や過剰な見積もりを避けることも可能です。
通常、外壁や屋上の点検には高額な足場費用が必要ですが、ドローンを使えばその必要はありません。これにより、最大で数十万円単位のコスト削減も期待できます。
従来の点検作業では、人の手による確認作業が求められるため、多くの時間と労力を要していました。しかし、ドローンを活用した点検を導入すれば、データの収集がスピーディーにおこなえるようになり、点検にかかる時間も大幅に短縮できます。マンションの通常業務を妨げることなく、迅速な確認が可能になります。
マンションの資産価値を守り、快適な住環境を維持するためには、管理会社選びが重要です。不適切な会社を選んでしまうと、住民とのトラブルや設備の劣化、財務の不透明さなど、将来的な大きな問題につながってしまう可能性もあります。
信頼できる管理会社をパートナーに選ぶことが可能になれば、日々の管理はもちろん、修繕計画の立案や住民対応、資金計画までを安心して任せられます。
また、ドローン点検のような新しい技術にも積極的な管理会社であれば、時代に合った効率的な管理が実現できるでしょう。
この記事で紹介したチェックポイントや最新の管理手法を活用し、住民にとっても管理者にとっても選んでよかったと思える管理会社を見つけてください。
